Ką daryti, jeigu namo statytojas bankrutavo?

Aplink sostinę ir didžiuosius Lietuvos miestus dygsta nauji namų ir kotedžų kvartalai. Skambios reklamos ragina pirkti „geriausius“ ar „paskutinius“ būstus. Įdomu, kad tokios reklamos sukasi ir tuomet, kai su subrangovais neatsiskaitęs ir telefonus išjungęs būstų statytojas jau „merdi“. Be užsakymus įvykdžiusių, bet pinigų už juos taip ir negavusių, įmonių situacijos įkaitais tampa ir naujose gyvenvietėse ar namuose būstus įsigiję žmonės, kadangi dauguma sutarčių dėl teritorijos priežiūros ar komunalinių paslaugų teikimo yra pasirašęs tas pats telefonais nebepasiekiamas užsakovas.

Nemalonią situaciją dar labiau apsunkina tai, kad statybų leidimai išduodami ganėtinai lengvai. „Savivaldybė išduoda statybą leidžiančius dokumentus, vadovaujantis Statybos įstatymu. Jame nėra numatyta jokių įpareigojimų ar reikalavimų tuo atveju, jeigu įmonė bankrutuotų“, - rašoma Vilniaus savivaldybės pateiktame atsakyme, kurį skaitant kyla natūralus klausimas - ar būsto pirkėjui galima apginti savo interesus?

Advokatų kontoros TGS Baltic asocijuotoji partnerė Sandra Bliuvaitė-Šulcienė atkreipė dėmesį į tai, kad pagal galiojantį teisinį reguliavimą NT vystytojas, pagal pasirašytą rangos sutartį, statinio (jo dalies) pirkėjui privalo užtikrinti tik garantinio laikotarpio prievolių vykdymą.

„Tam NT vystytojas pirkėjui turi pateikti draudimo bendrovės išduotą laidavimo draudimo raštą,  mokėjimo atidėjimą patvirtinantį dokumentą, kredito įstaigos garantiją ar  lėšų įmokėjimą į notaro depozitinę sąskaitą patvirtinantį dokumentą. Tai NT vystytojo nemokumo ar bankroto atveju užtikrintų dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą. Jų šalinimo užtikrinimo suma per minėtą laikotarpį turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos“, - sakė teisininkė.

Jokių kitų užtikrinimo priemonių, susijusių su bankroto ar nemokumo atvejais, NT vystytojas neprivalo pateikti. Nepaisant to, pirkėjai gali prašyti NT vystytojo užtikrinti jo prievolių tinkamą įvykdymą bankroto atveju.

Situacijos, kai NT vystytojas bankrutuoja, S.Bliuvaitės-Šulcie-
nės teigimu, priklausomai nuo to, yra įgyvendintas projektas ir baigti darbai ar ne, vertinamos skirtingai:

„Vienu atveju, po bankroto bylos iškėlimo įmonei taikomas specialus teisinis režimas, leidžiantis nebevykdyti prisiimtų įsipareigojimų. Įsiteisėjus teismo nutarčiai iškelti bankroto bylą, bankroto administratorius per 30 d. turi pranešti suinteresuotiems asmenims, ar toliau bus vykdomos neįvykdytos bankrutuojančios įmonės sudarytos sutartys.

Pranešus, kad sutartys nebus vykdomos, jos laikomos pasibaigusios - nebelieka pareigos toliau jas vykdyti ir įgyvendinti (užbaigti) patį projektą. Tokiu atveju statinio statybos užbaigimas lieka savininkų ir pačių pirkėjų, kurie jau įgijo nuosavybės teises į butus ar kitas patalpas, galvos skausmu.

Bankroto administratoriui pranešus, kad neįvykdytos sutartys nebebus vykdomos, pirkėjų finansiniai reikalavimai, kylantys iš tokių sutarčių (reikalavimas grąžinti sumokėtą avansą ir/ar sumokėti netesybas), tenkinami paskutine (trečiąja) eile (pirmiausia tenkinami darbuotojų reikalavimai, po jų - susiję su mokesčiais ir įmokomis į biudžetą). Priklausomai nuo sudarytų sutarčių pobūdžio ir jų turinio, tam tikrais atvejais galima reikšti nefinansinio pobūdžio reikalavimus.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad jeigu pardavėjas dėl bankroto notarine tvarka neįformino gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties, vartotojo statusą turintis pirkėjas turi teisę reikalauti pripažinti jam nuosavybės teisę į šį turtą, jei už jį jau sumokėjęs didesnę dalį sutartos kainos ir turtas jam jau perduotas. Tiesa, kaip minėta aukščiau, pirkėjams, įgijusiems nuosavybės teisę į nebaigtą statyti statinį ar patalpas jame, teks patiems įvykdyti bankrutavusio NT vystytojo prievoles, susijusias su statinio statybos užbaigimu.“

Kitu atveju, pašnekovės teigimu, nuo 2017 m. įsigaliojęs Statybos įstatymas numato NT vystytojų pareigą užtikrinti garantinio laikotarpio prievolių vykdymą, pateikiant pirkėjams atitinkamą garantinį dokumentą: „Jeigu toks dokumentas pirkėjui buvo pateiktas, NT vystytojo bankroto atveju dėl rangovo kaltės atsiradusių defektų šalinimo išlaidos būtų apmokamos jame nustatyta tvarka.

Tiesa, jeigu statinio garantinio termino laikotarpiu bankrutuoja tiek NT vystytojas (pardavėjas), tiek ir statinio statybos darbus atlikęs rangovas (rangovai), nebėra subjekto, iš kurio būtų galima pareikalauti atsakomybės už statinio defektus.“