5 nuotr.Vilniui keičiantis nemaža dalis senųjų, sovietmečiu statytų ir savo buvusį funkcionalumą praradusių pastatų yra griaunami arba pertvarkomi. Bet ne visi. Konstitucija garantuoja, jog nuosavybė yra neliečiama, tad be savininkų sutikimo statinių, net jei jų būklė prašosi remonto, liesti negalima. Būtent taip nutiko su Birželio 23-iosios gatvėje esančiu buvusios gamyklos pastatu.
Konflikto priežastys - praeityje
Dėl pastato nesutaria dvi šalys: UAB „Birželio projekto administratorius“ - 2 ir 3 aukšte planuojantis loftus ir kitas patalpas bei pirmojo aukšto, kur veikia įvairios įmonės, savininkai. Prieš kelerius metus, kai 2 ir 3 aukštai priklausė UAB „Noto“ („Hanner“ grupės įmonė) tarp jos ir pirmojo aukšto savininkų buvo pasirašytos kelios sutartys dėl pastato rekonstrukcijos. Tą patvirtino ir Vilniaus miesto savivaldybė: „2017 m. buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas gamybinio pastato padalinimo į keturis pastatus, tris jų nugriaunant, paprastajam remontui“.
Pirmojo aukšto atstovų teigimu, UAB „Noto“ atliko tik dalį darbų - nugriovė priestatus, išgriovė konstrukcijas, atkasė pamatus, tačiau viskas sustojo. Dalis nesutvarkytų patalpų buvo parduota. Dabar tolesnį sutarčių vykdymo ir atsakomybės klausimą sprendžia teismas.
„Pamirštos“ patalpos
„Hanner“ teigimu, „šiuo metu nei UAB „Noto“, nei kitos „Hanner“ grupės įmonės jokios nuosavybės teisės į pastatą Birželio 23-iosios g. 12 neturi. UAB „Noto“ pagal su kitais bendrasavininkiais 2015 m. sudarytą sutartį savo valdytą pastato dalį nugriovė ir toje vietoje išplėtojo projektą B23. Nors bendrovė visus savo sutartinius įsipareigojimus įgyvendino, šiuo metu Birželio 23-iosios g. 12 pastato bendrasavininkiai teisme ginčija atliktus darbus ir kelia perteklinius reikalavimus.“
Tačiau remiantis Registrų centro duomenimis, 2019-ųjų balandį UAB „Noto“ minėtame pastate kaip savininkas (arba patikėtinis) valdė mažiausiai dvi patalpas, kurių bendras plotas viršijo 1000 kv. m. Savininkai pamiršo savo patalpas?
Įkaitai - investuotojai
Bernardas Žukauskas, vadovaujantis ir UAB „Birželio projekto administratorius“, ir patalpas minėtame pastate planuojančiai įrenginėti „HoBo“ grupei „Vakaro žinioms“ sakė, kad jie tapo ankstesnių savininkų nesutarimų įkaitais.
„Mes surenkame žmones, turinčius nedaug pinigų, tačiau norinčius juos panaudoti praktiškai. Įsigyjame nekilnojamąjį turtą, rengiame projektą ir darome turtinius vienetus. Tai buvo planuojama ir Birželio 23-iosios g. pastate, tačiau kilus konfliktui prasidėjo teismai, turtui buvo uždėtas areštas. Pastatas byra akyse, o mes nieko negalime daryti“, - sakė pašnekovas, patikinęs, kad su pirmojo aukšto savininkais ne kartą buvo bandoma susitarti, tačiau jie pasiūlymams kurti.
B.Žukausko teigimu, jie siekia, kad naujai atėjusi įmonė perimtų UAB „Noto“ įsipareigojimus, o kol to padaryta nebus, visi su statiniu susiję darbai bus stabdomi. Tokie reikalavimai buvo išsakyti ir per šalių susitikimą.
Tai, kad pastato paskirties keitimo leidimas nebuvo išduotas, patvirtino ir savivaldybė, nurodžiusi, jog klausimas, „ar galima įrenginėti butus, bus sprendžiama, kai bus pateiktas projektas“. Naujausiais duomenimis, situacija nepasikeitė.
Avarinis ar ne?
UAB „Birželio projekto administratorius“, siekdamas išjudinti patinę situaciją, pasamdė ekspertus. Jie pateikė išvadas, kad pastatas yra avarinės būklės ir siekiant jį išsaugoti būtina imtis skubaus remonto. Pirmojo aukšto savininkai šią ekspertizę įvardino kaip „neteisėtą“. Jų nuomonei pritarė ir ekspertizės nepripažinusi savivaldybė. Tuomet pokyčiais suinteresuoti investuotojai inicijavo antrąją ekspertizę, kurios išvadas vėl pateikė savivaldybei. Atsakymo vis dar laukiama.
Situaciją komentuoja VETO LT advokatų profesinės bendrijos advokatas Tomas Drukteinis:
Įstatymai iš pasikeitusių savininkų reikalauti vykdyti ankstesnius įsipareigojimus nedraudžia, net kai reikalavimai yra nepagrįsti. Kiekvienas situaciją vertina iš savo pozicijos, todėl ir gimsta ginčai.
Jei įsipareigojimai yra asmeninio pobūdžio ir nebuvo išviešinti, jie negali būti priverstinai perkelti trečiajam asmeniui, nes jis nebuvo sutarties, kuria įsipareigojimai buvo sukurti, šalimi. Reikia skaityti šalių sutartį. Gal joje įrašyta prievolė turto perleidimo atveju užtikrinti, kad įsipareigojimus perimtų turto įgijėjas, gal nurodytos pasekmės, jei tai nebus padaryta ir t.t.
Visai kas kita, jei įsipareigojimai buvo išviešinti. Tokiu atveju laikoma, jog turtą įgijęs asmuo apie juos žinojo ar turėjo žinoti.
Dar kitaip situacija gali būti vertinama, jei įsipareigojimai yra susiję su konkrečiu daiktu. Pvz., jei daiktas yra tarnaujantis kito daikto atžvilgiu, arba apsunkintas hipoteka - tokie įsipareigojimai seka paskui daiktą ir nesvarbu, kas bus tokio daikto savininkas.
Visais atvejais už daikto būklę atsako savininkas. Jei jie keli, atsako proporcingai savo nuosavybės daliai. Tuo atveju, jei savininkas savo daiktu nesirūpina ir dėl tokio nesirūpinimo kam nors padaroma žala - savininkas yra atsakingas už tokią žalą ir privalo ją atlyginti. Tačiau prisiteisti žalos atlyginimą nėra paprasta, nes reikia nustatyti ir įrodyti visą eilę sąlygų, įskaitant kaltę, pasekmes ir priežastinį ryšį. Praktikoje tai nėra lengva, nes interesų gynybai dažnai išnaudojamos teisinės sistemos spragos.
Siekiant, kad minėtas pastatas būtų užkonservuotas, turi atvažiuoti darbininkai ir tai atlikti. Tam juos kas nors turi pasamdyti.
Institucinis subjektas (dažniausiai - atitinkamas savivaldybės padalinys) privalo laikytis visų teisinių procedūrų ir priimti atitinkamą administracinį sprendimą, kurio pagrindu savininkas įpareigojamas pastatą užkonservuoti. Nevykdant tokių administracinių aktų, gali tekti mokėti baudas. Juos suinteresuotos šalys taip pat ginčija teismuose, o tai trunka ilgai. Tačiau institucinis subjektas neturi galimybių imtis drastiškesnių veiksmų ar priemonių prieš privačios nuosavybės savininką. Gali nebent padidinti NT mokestį ar bausti savininką, kuris, pasibaigus teismų karuselei ir įsigaliojus administraciniam aktui, greičiausiai bus priverstas imtis konkrečių veiksmų. Vienintelis atvejis, kai institucinis subjektas gali kištis į privataus savininko nuosavybę - tai skubus avarijos likvidavimas. Tik tada jis turi teisę to imtis neatsiklausiant savininko. Dar gali būti uždrausta eksploatuoti avarinį pastatą, bet institucinio subjekto galimybes riboja teisiniai procesai.
Savininko galimybių niekas nevaržo, tačiau jei jie yra keli, turi suderinti savo tarpusavio interesus.
Pastebėtina, kad ginčai dėl būtinybės ar ne vykdyti bendro naudojimo patalpų remonto darbus, keisti stogus ir t.t. vyksta kas antrame daugiabutyje. Tiesa, teismus jie pasiekia gana retai. Verslininkai paprastai susitaria. Jie žino, kad besiginčydamos teisme tokiose situacijose dažniausiai pralaimi abi šalys. Laimi advokatai.
