Įsigyti namus Anglijoje - sunki užduotis

Savita turto „pirkimo" praktika

Anglijoje ir Velse egzistuoja dvi didelės nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą grupės - besąlygiška nuosavybės teisė (freehold) ir nuomos sutartis (leasehold). Pirmoji yra ribotas klasikinės nuosavybės teisės variantas ir dažniausiai reiškia nuosavybės teisę į namą (bet ne į butą) bei galimybę nemokamai naudotis žeme.

Ribota pirmoji grupė yra todėl, kad Didžiojoje Britanijoje visose žemėse, išskyrus Škotiją, pirmiausia yra įvertinami monarcho interesai ir tik po to - paprastų mirtingųjų. Iš esmės, freehold reiškia, kad piliečiai gali nemokamai valdyti, naudotis ir savo nuožiūra tvarkytis su žeme. Po savininko mirties žemė ir nekilnojamasis turtas paveldimi, savininko teisės formaliai neapribotos. Bet net ir esant tokiai valdos teisei, savininkas savo žemėje nėra visateisis šeimininkas. Vietos valdžia gali neleisti ne tik fizinių nekilnojamojo turto pakitimų, bet ir kontroliuoti, kokiais tikslais tas turtas naudojamas.

Tipiškas freehold - atskiras, ant nuosavos žemės stovintis, namas. Nors jų nėra mažai, būstai juose, absoliučia dauguma atvejų, parduodami leasehold - pirkėjas įgyja teisę naudotis nekilnojamuoju turtu tam tikrą laiką - 7, 10, 100 metų. Nors tai vadinama pirkimu, faktiškai, tai yra ilgalaikė nuomos sutartis su daugybe niuansų.

Pagal šią sistemą parduodami net 7-9 milijonus svarų sterlingų kainuojantys apartamentai, o kuo ilgesnė nuomos sutartis, tuo labiau auga kaina.

Kuo skiriasi būsto įsigijimas ir ilgalaikė nuoma?

Pagrindinis skirtumas tas, kad dažniausiai didžiules paskolas imantis būsto pirkėjas leasehold vis tiek netampa visateisiu jo savininku, nes būstas ir toliau priklauso landlord - tikrajam jo „šeimininkui". Pasibaigus sutartyje numatytam nuomos laikui, būtų tai 10 metų ar 50, būstą jam teks grąžinti.

Pakeitimai - tik gavus „šeimininko" leidimą

Jeigu kažkam atrodo, kad bobulytė - nuomojamo buto savininkė - yra ragana, nes neleidžia išmesti senų jos kilimų, jiems reikėtų paskaityti vaikinuko, iš kurio atėmė būstą, istoriją. 600 tūkst. svarų sterlingų pagal leasehold sumokėjęs britas iš būsto buvo išmestas, nes be „šeimininko" žinios sumontavo „savo" namuose naują virtuvę ir pertvarkė vonios kambarį.

Paprasčiau sakant, sukaupus pinigų pirmam įnašui, gavus iš banko paskolą ir sumokėjus už butą maždaug pusę milijono svarų sterlingų, vis tiek būtina gauti raštišką būsto „šeimininko" sutikimą bet kokiems pertvarkymams, pradedant vinies įkalimu į sieną ir baigiant gėlių sodinimu balkone. Beje, „savo" namus norintiems persitvarkyti leasehold tenka mokėti ne tik už remontą, bet ir už leidimą jį atlikti. Vidutinės leidimo kainos Britanijoje gali šokiruoti:

Darbus atliekant be „šeimininko" žinios teismas gali savininką tiesiog išmesti iš būsto „už sutarties sąlygų nesilaikymą". Tai yra, nusprendus „savo" bute pagerinti gyvenimo sąlygas, jį, neatgaunant ir įmokėtų pinigų, galima sėkmingai prarasti. Puikiai veikianti institucinė korupcijos sistema, labai palanki senosioms aristokratų šeimoms.

Ir tai - dar ne viskas. „Šeimininkui" dar teks mokėti nuomą už žemę, apmokėti komunalines paslaugas bei padengti namo priežiūros išlaidas. Pastarieji punktai - patys „smagiausi", nes NT brokeriai mielai į sutartį įtraukia sąlygą, kad žemės nuomos kaina kas keletą metų didės dvigubai.

Tokias sutartis ar „šeimininko" išlaidas galima bandyti užginčyti teisme, tik reikia atminti dar vieną niuansą. Reikalas tas, kad beveik visose nuomos sutartyse nurodoma, jog visas landlord bylinėjimosi išlaidas, įskaitant ir jo advokatų paslaugas, apmokės pareiškėjas, tai yra tas pats „laimingas" būsto pirkėjas.

Tai lemia, kad landlord (dažniausiai - stambūs nekilnojamojo turto vystytojai ar investicinės įmonės) gali parengti tokius „namo priežiūros" finansinius planus, kurie leistų susirinkti iš „laimingų" savininkų nemažas sumas, o pastariesiems būtų pigiau susimokėti, negu kreiptis į teismą.

Sukčiavimas - valstybiniu lygmeniu

Kyla natūralus klausimas - kodėl tai vyksta? Atsakymas - kiek netikėtas. Pasirodo, maždaug pusė pirkėjų nė nežino, kad jie perka ne būstą, o tik teisę juo naudotis. Tai yra įmanoma, nes prie šios sistemos palaikymo prisideda ir pati valstybė.

Valstybiniame skelbimų portale rašoma, kad nuomininkas gauna būstą savo nuosavybėn, bet čia pat pridedama, kad vėliau jis grįš „šeimininkui". Tai yra net valstybė, visai be pagrindo, naudojimosi teisę pavadina nuosavybe.

Tokios manipuliacijos žodžiais lemia, kad žmonės kartais net patys turi aiškintis, ar teisėtai jie gyvena įsigytame būste, ir kas yra tikrasis jo savininkas. Prie sistemos palaikymo nemažai prisideda ir nekilnojamo turto agentūros. Jos sandėrių sudarymui siūlo savo advokatus, suteikia nuolaidas jų paslaugoms, o pastarieji, sprendžiant iš viešai išsakomų skundų, meluoja klientams apie rizikos nebuvimą.

Yra ir dar viena didelė problema. Maža to, kad niekas neriboja „šeimininkų" sugalvojamų mokesčių dydžio, leasehold nesuteikia tikrosios nuosavybės teisės į įgytą būstą. Vadinasi, net ir po visų įmokų, tokie pirkėjai turimo nekilnojamojo turto negali palikti savo vaikams ar giminaičiams.

„Įsigyjant" būstą 99 metams reikia suvokti, kad jeigu ne vaikai, tai anūkai tikrai iš naujo turės spręsti nekilnojamojo turto klausimą, nes dabar turimas šeimai nepasiliks. Tuo pat metu būstą „parduodanti" landlord šeima ilgiems metams užsitikrina nuolatinį ir nenutrūkstamą pinigų srautą.

Apibendrinant galima teigti, kad bandymas įsigyti Didžiojoje Britanijoje nekilnojamąjį turtą gali tapti nemažai laiko bei pinigų reikalaujančio, tačiau ne visada norimą rezultatą duodančio, streso priežastimi.