respublika.lt

„Citus“ ekspertai: kiek dar plėsis Vilnius? Būsto rinkos perspektyva (2)

2021 sausio 26 18:54:00
Eleonora Budzinauskienė, Elta

„Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis sako, kad kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) rinką Vilniuje, verta plačiau dairytis ne tik tik į Baltijos kaimynus – Rygą ir Taliną, bet ir į kitus, kiek atokiau esančius, tačiau panašesnius kitais parametrais miestus – Krokuvą, Vroclavą, Poznanę ir Helsinkį. Jie net ir nutolę nuo Vilniaus panašiu atstumu (700–800 km automobiliu arba 100–150 Eur lėktuvu), todėl gali būti svarstomi kaip alternatyvios lokacijos verslui.

×
nuotr. 1 nuotr.
Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis. „Citus“ nuotr.

 

Kas svarbu lyginant miestus?

Pirmiausia, pasak Š. Taručio, Vilnius su šiais miestais tarpusavyje intensyviai konkuruoja dėl užsienio investicijų ir paslaugų centrų pritraukimo. Dažnai girdime, kad būtent Poznanė ir Krokuva aplenkia Vilnių paslaugų centrų segmente.

Antra priežastis yra susijusi su demografija. Visi šie miestai turi labai panašų gyventojų skaičių. Gal kiek iš konteksto iškrinta Krokuva, kurioje gyvena gerokai daugiau nei kituose – apie 770 tūkst. gyventojų, tačiau likusiuose gyventojų skaičius labai panašus – nuo 550 iki 650 tūkst. Išankstiniais Statistikos departamento duomenimis, 2021 m. pradžioje Vilniaus m. savivaldybėje gyveno 569 518 gyventojų.

Čia reikėtų akcentuoti vieną svarbiausių rodiklių, susijusių su demografija – gyventojų pokytį: Vilniuje, Helsinkyje, ir Vroclave jis yra teigiamas, tuo tarpu Poznanėje ir Krokuvoje rodyklė sukasi mažėjančia kryptimi.

Kitas pasirinktas miestų lyginimo svertas yra atlyginimų vidurkiai, t. y., darbo užmokestis, kurį gyventojai uždirba „į rankas“. Šioje kategorijoje labai išsiskiria Helsinkis: jame atlyginimai 2–3 kartus skiriasi nuo tų, kuriuos uždirbame mes, Vilniuje. Tačiau visus likusiuosius konkurentus Vilnius lenkia. Pavyzdžiui, Vilniuje vidutiniškai uždirbame 958 Eur, o Lenkijos miestuose atlyginimai vos persirita per 800 Eur ribą, atskaičius mokesčius.

Pagal vidutinę kvadratinio metro kainą ekonominės klasės projekte naujos statybos daugiabutyje Vilnius yra kaimynų iš Lenkijos lygmenyje – 1 800–2 000 Eur už kv. metrą, tuo tarpu Helsinkis ir čia stipriai šauna į viršų: 1 kv. m kainuoja apie 5 000 Eur. Nėra, kuo stebėtis, nes atlyginimai čia – aukštesni, todėl būsto įperkamumo santykis tarp visų miestų išsilygina.

NT situacijos apžvalga

Kitas svarbus rodiklis – sandorių skaičius pirminėje rinkoje, t. y., tie būstai, kuriuos parduoda plėtotojai pirmą kartą. Vilniuje 2019-ieji buvo rekordiniai metai, kai buvo susitarta dėl 6 000 būstų pardavimų. Šioje kategorijoje ženkliai išsiskyrė Krokuva ir Helsinkis, kadangi šiuose miestuose skaičiuota daugiau kaip 10 000 sandorių; Poznanė 25 proc. nusileido Vilniui, o Vroclavas 35 proc. jį lenkė.

Dar vienas kriterijus, kurį paminėti būtina, yra tai kiek šiandien plėtotojai turi neparduotų butų. Vilnius turi mažiausią „sandėlį“ – 5 500, tuo tarpu didžiausia pasiūla yra Vroclave – 9 600 būstų. Kituose miestuose „sandėlio“ apimtis svyruoja nuo 5 600 iki 7 000. Tiesa, didelė dalis būstų yra brėžinių lygmens – dar nėra pastatyti, tačiau jau yra parduodami ir juos galima rezervuoti.

„O kiek gi kvadratinių metrų būsto šiuose miestuose galima nusipirkti už vidutinį atlyginimą? Ir čia vietoj įprastų vienos geros ir kitos blogos naujienų turime abi geras: pirmiausia tai, kad Vilnius ir Poznanė pagal būsto įperkamumą pirmauja tarp visų miestų. Antra – kad skaičiai visgi yra labai panašūs, o tai įrodo, kad savo analizei pasirinkome tinkamus miestus–konkurentus. Vilniuje ir Poznanėje už vieną vidutinį atlyginimą galima įsigyti 0,49 kv. m, kituose miestuose – nuo 0,47 iki 0,48 kv. m. Taigi, rinka visuose lyginamuosiuose miestuose yra labai panaši ir subalansuota“, – sako Š. Tarutis.

Erdvė augti

Pasak Š. Taručio, aksioma čia paprasta. Bus darbingų žmonių, suksis ekonomikos variklis; nebus – nesisuks. Vilniuje nuo 2012–ųjų demografiniai rodikliai (gyventojų skaičius) stabiliai didėjo. Šiandien turime apie 5 procentų augimą. Natūralu, kad augant gyventojų skaičiui, kyla ir gyvenamojo ploto paklausos kreivė.

Naujų būstų sandorių skaičius, tenkantis vienam gyventojui, čia yra 0,019. Mus šiek tiek lenkia Vroclavas, Krokuva ir Helsinkis, nusileidžia Poznanė.

„Prognozuodami, per kiek laiko galima parduoti turimą būstų „sandėlį“ rinkoje, matome, kad Vilniuje neprireiktų nė metų. Analitikai laikosi nuomonės, kad tokiu atveju, kai visą turimą sandėlį galima išparduoti per metus, NT būsto rinka yra tvari ir teigiama.

Tuo tarpu Helsinkyje prireiktų dar mažiau laiko. Gyventojai bijo, kad ir taip brangūs būstai šiame mieste gali dar labiau pabrangti, todėl vyrauja didžiulė paklausa; vos atsiradus NT projektui būstai yra išgraibstomi akimirksniu.

Jeigu mes norime pasiekti Vroclavo lygį pagal sandorių skaičių, tenkantį vienam gyventojui, per metus pirminėje rinkoje turime parduoti apie 7 000 būstų. O tam, kad pasivytume Krokuvą – net 8 000“, – sako Š. Tarutis.

Kur biurai – ten ir būstai

Tarp šių rodiklių galima drąsiai dėti lygybės ženklą. Karti tiesa, tačiau šiuo aspektu Vilniaus ir Poznanės rezultatai yra prasčiausi: Vilniuje vienam gyventojui tenka 1,3 kv. m biuro ploto, Poznanėje – 1,1 kv. m, tuo tarpu Helsinkyje – net 6,7 kv. m. Jei Vilnius norėtų pasivyti Vroclavą, kurio rodiklis yra 1,8 kv. m, mums reikėtų pastatyti dar tokių 17 dangoraižių, kokie stovi Konstitucijos prospekte – kitaip tariant, 260 tūkstančių kv. m ploto. O jei bandytume prisivyti Helsinkį, tai turėtume pastatyti per 200 tokių pastatų.

„Vilnius yra augantis miestas, su augančiu gyventojų skaičiumi, augančia ekonomika ir pragyvenimo lygiu, todėl turi galimybę auginti ir biurų plotą. Jokia čia paslaptis, jog ten, kur biurai, yra ir gerai apmokamos darbo vietos, o miestas tampa jaunimo, gyventojų traukos centru. Visos šios sąlygos sudaro galimybes būstų rinkos paklausos kreivei kilti aukštyn“, – sako Š. Tarutis.

Kaip būsto rinkos kreivę veikia COVID–19 pandemija?

Pasak Š, Taručio, čia galima išskirti kelis pagrindinius veiksnius: atsuktus vietinės valdžios ir Europos „pinigų kranelius“, valstybės ir verslų brandą ir tai, kad valstybė negyvena iš didžiausius nuostolius pandemijos metu patiriančių verslų, pavyzdžiui, turizmo.

Vyriausybės meta dideles pinigų sumas ekonomikai atgaivinti, o verslai ėmė galvoti ne tik apie save, bet pradėjo solidarizuotis, padėti ir aukoti – pirkti medicinines priemones ir pan. Tuo tarpu bankai išleido skolininkus „paskolų atostogų“. Prie šių veiksnių dar pridėjus anksčiau minėtus ir stabiliai augančią Vilniaus demografiją, prognozuojame, kad būsto rinka Vilniuje augs.

„Naujo būsto kainų kritimo visos pandemijos metu nefiksavome. Atvirkščiai: jaučiamas net ir šioks toks augimas, o tai rodo, kad net ir atėjusi antroji COVID–19 banga nedalija tuščių pažadų apie būsto kainų kritimą Lietuvos sostinėje“, – sako „Citus“ ekspertas Š. Tarutis.

Parašykite savo komentarą:
 
Komentuoti
Skaityti komentarus (2)
Respublika.lt pasilieka teisę pašalinti nekultūringus, keiksmažodžiais pagardintus, su tema nesusijusius, kito asmens vardu pasirašytus, įstatymus pažeidžiančius, šlamštą reklamuojančius ar nusikalsti kurstančius komentarus. Jei kurstysite smurtą, rasinę, tautinę, religinę ar kitokio pobūdžio neapykantą, žvirbliu išskridę jūsų žodžiai grįždami gali virsti toną sveriančiu jaučiu - specialiosioms Lietuvos tarnyboms pareikalavus suteiksime jūsų duomenis.
Daugiau

Dienos klausimas

Ar Jūsų artimoje aplinkoje pasiskiepijęs žmogus patyrė vakcinos šalutinių poveikių?

balsuoti rezultatai

Apklausa

Kuria vakcina rinktumėtės skiepytis?

balsuoti rezultatai

Respublika
rekomenduoja

Labiausiai
skaitomi
(per 72 val.)

Daugiausiai komentuoti
(per 72 val.)
1. Vitas Tomkus: KRACHAS LIETUVAI!!! Su autoriaus trigrašiu. Plius įdomus video apie tai kas bus 2030m.
2. Ar Izraelyje 40 kartų daugiau žmonių mirė nuo vakcinos nei būtų mirę nuo ligos? „Respublika" skelbia „antivakserių“ ir „provakserių“ ringą!
3. Jolanta BLAŽYTĖ: STOP LIKE‘Ų TIRONIJAI. STOP SODOMAI IR GOMORAI. Su Vito TOMKAUS trigrašiu
4. Po „AstraZeneca“ vakcinos savaitėmis neatsigaunantys pedagogai: kodėl tą mėšlą leidžia būtent mums? VISAS TEKSTAS
5. Vitas Tomkus: O AŠ IR TOLIAU PALAIKYSIU RUSIJĄ, NORS VISI PASIUSKIT!
6. Lietuvos banko puota maro metu
7. Policiją V.Landsbergiui iškvietusiam kauniečiui gresia kalėjimas
8. Tautos parašus rinkęs R.Grinevičius: Valdantieji jau pralaimėjo (su Vito TOMKAUS trigrašiu)
9. LGBT propagandistai jau puola kunigus
10. Visuomenininkas Valdas VIŽINIS: Valstybė privatizuota. Laimė, jie dar nenusavino Tėvynės
11. Gintaras Furmanavičius: Į JO EKSCELENCIJOS SVEIKATĄ!
12. Karantino žala didesnė už naudą
13. Misija Seime - ginti idėją
14. Kompensacijos už vakcinas bus?
15. Nusikaltimas prieš Lietuvos žmones
16. Sugriuvęs gyvenimas Druskininkuose
17. Apklausos vaikams be tėvų žinios
18. DEVYNERI METAI NELAISVĖJE (Milijonieriaus Vito Tomkaus interviu su milijardieriumi Raimondu Baranausku)
19. Sorošo tinklas Lietuvoje: Ką rašė „Respublika" apie Džordžą Sorošą prieš 15 metų (Sorošo sąrašas su naujomis „elitinėmis" pavardėmis)
20. Vitas TOMKUS: NUO ATGIMIMO IKI IŠSIGIMIMO
21. Valdžios „durnumą“ apmokės mūsų vaikai
22. Šešėlinės Vyriausybės premjeras R.Karbauskis: Prakeiksmas valdančiuosius užgrius labai greitai
23. Taikos balandėliai nusipelnė premijų
24. Advokatas Jonas Ivoška: Mūsų Seimas renkamas neteisėta
25. V.Rakutis smerkiamas už istorinę tiesą
Šiandien Rytoj   Poryt

 

   

-2 -4 C

-5  -8 C

 

 -5 -6 C

-1 0 C

 0 +1 C

 

  +3  +4 C  

0-4 m/s

  0-2 m/s

 

0-3 m/s

       

Nuorodos