Экономист: Цены на жилье растут, качество падает

- Что привело к рекордному росту цен на рынке недвижимости?

- Основная причина - возросшая активность самого рынка жилья. Продавцы диктуют условия и все чаще пытаются протестировать рынок - повышают цены и наблюдают за реакцией людей. Или же пытаются протолкнуть объекты сомнительного качества по высоким ценам. Эти тенденции особенно хорошо заметны на литовском рынке, а последствия могут быть печальными: либо мы надуем очередной пузырь цен, что в некоторых сегментах уже происходит, либо допустим падение качества.

С развитием рынка жилья изменились и взгляды людей - сначала мы покупали квадратные метры, а только потом - квартиры. В США, для сравнения, о метрах вообще никто не говорит. Там смотрят на количество комнат, парковочных мест и т.д.

На более позднем этапе эволюции мы начали покупать стиль жизни. Важное значение приобрела инфраструктура - детские сады, школы, места отдыха и т.д. Поскольку рынок сейчас разогрет, торопясь его удовлетворить, застройщики могут, несмотря на высокие цены, опять начать предлагать жилье более низкого качества.

- Насколько оправдан риск покупки недостроенного жилья?

- Люди могут пострадать только в том случае, если проекты так и не будут завершены. Пока что риск невелик, количество бронирований растет, поэтому застройщикам выгодно завершать проекты. Исключением, поскольку сейчас все претендуют на звание «застройщика», может стать разве что новая компания, у которой нет ни имени, ни опыта. Но банки достаточно консервативно и внимательно оценивают финансирование строительства, проекты и гарантии. Поскольку на ранних стадиях строительства наиболее важными становятся именно платформы финансирования, это предопределяет немного более высокие риски для новых игроков и совершенно незначительные для остальных.

- Продажи растут. Откуда на это берутся средства?

- Деньги перекочевали из одного кармана в другой. За время карантина изменилась потребительская корзина: расходы на путешествия, отдых и питание стали второстепенными, но потребность в жилье возросла. Жилье стало предметом первой необходимости, поскольку теперь много времени приходится проводить дома, некоторые даже работают, не выходя из дома.

Также не надо забывать, что доходы некоторых людей - особенно тех, кто работает в государственном секторе, - выросли. Опасаясь, что деньги обесценятся, люди принимают решение их «трудоустроить». Жители Литвы «любят» недвижимость, поэтому растет количество продаж не только нового жилья - спросом пользуется и старый жилой фонд.

- Не приведет ли стремительный рост продаж к тому, что повторится история 2008-2009 годов?

- Такого кризиса быть не должно. «Пузырь» может лопнуть, но сама ситуация уже другая. Изменился уровень доходов людей - они стали меньше брать в долг и больше инвестируют. Появилось больше возможностей для маневра, так что, если обязательства становятся слишком тяжелыми, имеющиеся средства можно и перераспределить.

Более высокий уровень риска может быть только в отдельных сегментах рынка недвижимости. Это касается некоторых приморских районов. Паланга уже, конечно, стала всесезонным курортом, но во многих приморских городках теплый сезон длится менее трех месяцев, поэтому покупка там дорогой недвижимости для того, чтобы сдавать ее в аренду, возможно, не оправдает себя.

Следует признать, что запрашиваемые цены не всегда адекватны. Я могу понять, когда предлагается качественное жилье, но когда бешеных денег стоит изба без окон и дверей или подобная недвижимость, а самоуправления запаздывают с городским планированием, целесообразность и рациональность такого выбора вызывает большие сомнения.

- Что общего между рынком жилья и самоуправлениями?

- В Литве до сих пор бытует мнение, что население сокращается, и города уменьшаются, но это не так. Каждый город расширяется и расширяется хаотично. На мой взгляд, именно это является одной из самых больших угроз для рынка недвижимости, потому что исправление этих ошибок впоследствии может оказаться очень дорогим или даже невозможным.

Проблема усугубляется и тем, что городские и районные самоуправления - это отдельные учреждения, которые не всегда могут договориться друг с другом. Например, самоуправления Клайпеды давно следовало бы объединить, поскольку население города неуклонно сокращается, а количество людей, проживающих в районе, растет.

На те же грабли уже наступали и Австралия, и США, и некоторые страны Западной Европы. В Литве сначала приватизируют землю, разрабатывают проекты и только потом вспоминают, что для жизни необходима еще и инфраструктура. Интересный такой подход к планированию, потому что в результате для инфраструктуры просто не остается места.

Нечто подобно происходило и в США, однако там они предусматривали общие зоны отдыха - бассейны, теннисные корты и т.д. У нас же нет даже этого - дома, улица, а за ней... снова дома. Наконец, рядом еще кое-как удается впихнуть торговый центр, куда жители... ездят. Поскольку в пригородах нет необходимой инфраструктуры, все едут в города, а отсюда и пробки.

Мне довелось жить в Дублине и видеть похожую ситуацию - сначала ирландцы все построили, а потом начали думать. Там и дорогостоящий туннель под городом прорыли, и трамвайные линии, которые не соединялись друг с другом, провели. Цена таких ошибок очень высока.

Подводя итог, можно сказать, что Вильнюс, по численности населения, является самым быстрорастущим городом в ЕС. Жилье советской эпохи не выглядит привлекательным для молодежи, поэтому здесь есть потенциал для развития. К сожалению, планы, утвержденные самоуправлением, предназначены для города, который не растет и не расширяется. Его нынешние объездные дороги были запланированы 30 лет назад, а кто может сказать, что будет построено в столице еще через 30 лет?

Для того чтобы рынок не перегревался, необходимо предложение, а Литва не готова к большому предложению. Сегодня застройка ведется хаотично, из-за чего уже страдает качество жилья. Если предложение сократится, или качество жилья будет ухудшаться и дальше, привлекательность городов снизится, что в свою очередь вызовет долгосрочные негативные последствия, исправление которых, если это вообще будет возможно, выльется в приличную сумму. Чтобы этого избежать, необходимо озаботиться соответствующим городским планированием, но, к сожалению...